- Konut krizini durdurmanın yolu güçlü dostu para siyasetinden vazgeçmektir.
- Konutta maliyet artışı ya da inşaattaki sakinlik, krizin ana nedeni değildir.
- Konut, tıpkı pay senetleri üzere yatırım aracı olduğu sürece konut krizi dinmez.
- Konut krizinin devam etmesinin en ağır sonucu evsiz yaşlılar sorunu olacaktır.
- Ev sahipleri ve kiracılar ortasında yaşanan tansiyon halk sınıflarının birbirine kırdırılmasıdır.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın kira artış oranlarına yüzde 25’lik hudut koyulmasına ait açıklamasıyla konut krizi boyut kazandı. Kira geliri sahibi bölümlerle kiracılar ortasında sonu çoğunlukla mahkemede biten tansiyonlar yaşanıyor. Pekala sorumluluk kimde? Konut sahibinde mi? Kiracıda mı? Bu yazıda bu soruyu cevaplayacağız. Bunu yaparken, çeşitli argümanlara karşılık vereceğiz.
İddia: Türkiye’de konut inşaatları durdu, piyasada konut kalmadı
Bu argümanın savunucularına nazaran Türkiye’de konut arzında son yıllarda yaşanan yavaşlama nedeniyle bir konut kıtlığı yaşanıyor. Kıtlığın yanına eşlik eden konut maliyetlerindeki artışla birlikte konut fiyatları yükseliyor. Bu argümanın sahipleri dayanaksız değil. Hakikaten de son 1-2 yıldır konut üretiminde yavaşlama yaşanıyor ve evet! Konut maliyetinde de artış var.
Fakat “konut kıtlığı vardır” demek gerçeği göstermiyor bize.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) yapı müsaade istatistikleri bilgileri bize yıllara nazaran kaç daireye ruhsat verildiğini gösteriyor. Buna nazaran 2002’den 2021’in sonuna kadar 13 milyon 222 bin yeni daireye yapı ruhsatı verilmiş. Tıpkı periyotta Türkiye nüfusu 65 milyondan 84 milyona çıkmış ve nüfusumuz 19 milyon artmış. Bu sayıya 7 milyonu bulduğu söylenen sığınmacıları da ekleyelim. 20 yıllık nüfus artışı 26 milyon eder.
Peki artan 26 milyonluk nüfusa 13 milyondan fazla daire yetmemiş mi? Bu hesaba nazaran yeni yapılan her meskene 2 kişi yerleşse bile bir çok konut boşta kalabiliyor. O halde “konut kıtlığı vardır” demek pek gerçek değil.
Denebilir ki, esasen evvelce konut kıtlığı yoktu, son yıllarda baş gösterdi. O halde bilgilerde son 3 yıla odaklanalım.
2019’un başından 2021’in sonuna kadar 1 milyon 594 bin yeni daireye yapı ruhsatı verilmiş. Birebir periyotta nüfus artışı da 1 milyon 525 bin. Yani son 3 yılda artan nüfustaki her 1 şahsa 1’er daire düşecek kadar yapı ruhsatı dağıtılmış. O halde hangi kıtlıktan bahsediyoruz.
Bu kıtlıktan bahsedenler inşaat lobisidir. Hakikaten son 1 yılda inşaatta yaşanan maliyet artışı son derece yüksek. TÜİK’in inşaat maliyet endeksi datalarına nazaran maliyetler nisan ayında evvelki yıla nazaran yüzde 101,6 oranında artmış görünüyor. Ama bu maliyet artışı fiyatlara motamot yansımış. Zira Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi bilgilerine nazaran birebir devirde yeni konutlar fiyat endeksi yüzde 102,2 oranında artmış. Maliyetler fiyata motamot yansıdığına nazaran karlılık oranları çabucak hemen tıpkı kalmış demektir.
Maliyet de fiyat da artmış, pekala satışlar düşmüş mü?
Öyle ya, fiyat bu kadar sert artıyorsa satışların düşmesi gerekir. O halde bilgilere bakalım; TÜİK’in konut satış istatistiklerine nazaran 2020’nin nisan ayında 42 bin 783 konut satılmış. Bu sayı 2021’in nisan ayında 95 bin 863’e yükselmiş. Bu yılın nisan ayında ise evvelki 2 yılı da geride bırakarak konut satışı 133 bin 58 olmuş. Yani artan fiyatlara karşın konut satışları evvelki yıla nazaran yüzde 38, 2 yıl öncesine nazaran yüzde 211 oranında artmış. Sonuç şu; konut piyasasında bir sakinlik yaşanmıyor. Artan maliyetler karşısında küçük ölçekli müteahhitler zorlanıyor olabilir lakin inşaat dalında çarklar dönüyor.
İstihdam bilgileri de dalın önemli bir sakinlik yaşamadığını gösteriyor. TÜİK’in bilgilerine nazaran 2019’un birinci çeyreğinde inşaat dalında 1 milyon 510 bin kişi istihdam ediliyormuş, bu yılın birinci çeyreğinde bu sayı 1 milyon 622 bin olarak açıklanmış. İşler çok parlak olmayabilir ancak “inşaatta çarklar durdu” demek de yanlış olur. Pekala bu curcuna nedir? İnşaat lobisi bu türlü bir algı yaratarak, hükümet teşvikleri koparmak, inşaat arzına sürat kazandırmak istiyor olabilir. Konut kıtlığı var diyenlerin niyetini okuyamam.
O halde halka yansıyan konut krizinin nedeni nedir?
Bu krizin temel nedeni, uygulanan para siyasetidir. TÜİK, evvelki gün finansal yatırım araçlarının mayıs ayındaki getiri oranlarını açıkladı. Yıllık yüzde 70 tüketici enflasyonunun yaşandığı mayısta, enflasyona karşı yatırımcısının alım gücünü artıran sırf külçe altın ve Amerikan doları oldu. Onlar da 1 yıllık getiri oranları. Son 6 aya baktığımızda enflasyona karşı alım gücünüzü koruyabildiğiniz tek bir finansal araç yok sistemimizde.
Faiz indirimlerinin başladığı Eylül ayında, bankacılık sisteminin toplam kredi alacağı 3,88 trilyon liraymış. 9 ay sonra yani bu yılın Haziran ayında bu meblağ 5,91 trilyon liraya yükselmiş. Yalnızca 9 ayda bankacılık sistemi aracılığıyla piyasaya 2 trilyon liraya yakın para enjekte edilmiş. Bu para piyasa sisteminin içinden geçip nereye akmış? Piyasaya para pompalanıyorsa, bu denli paranın sahibi alım gücünü nasıl koruyor?
Bir kısmı yatırıma dönüşmüş olmalı, bir kısmı dış ticaret açığı kanalıyla yurt dışına gitmiştir. Pekala ya geri kalan 1 trilyon lira? Altın, dolar, tahvil, bono, borsa? Bilgiler hiçbirinin enflasyon karşısında alım gücünü koruyamadığını ortaya koyuyor. Yanıt muhakkak, piyasaya enjekte edilen paranın değerli bir kısmı konut satışlarını finanse ediyor.
Akla, “bu faiz ortamında kim konut kredisi çekiyor da konut alıyor” üzere bir soru gelebilir. Ben, konut kredisiyle alınıyor demedim ki… Nisan ayında 133 bin 58 konut satışı gerçekleştiğini söylemiştim. Bu satışların 101 bin 28’i, peşin parayla gerçekleşmiş.
Yani, kirasını denkleştiremeyen milyonların ülkesinde, milyonerler peşin paraya alıyor konutları. Pekala neden? Konut fiyatlarındaki artıştan rant elde edebilmek için. Sizce bu bireyler, günü geldiğinde süratlice nakde dönüştürmek istedikleri konutlarda, 5-10 bin TL’lik kira geliri için, meskenlerini kiralamaya yeltenir mi?
Cevap aşikâr. Datalar de ortada. Türkiye’nin çok sayıda boş konutu var. Mevcut para siyasetinde ısrar edilirse, yeni konutların hepsi, konut yatırımcıları için yapılacak. Konut arzı, tıpkı pay senetleri üzere bedel görecek. Bu para siyasetinin en ağır sonucu, evsiz yaşlılar olacak.
- Konut krizini durdurmanın yolu güçlü dostu para siyasetinden vazgeçmektir.
- Konutta maliyet artışı ya da inşaattaki sakinlik, krizin ana nedeni değildir.
- Konut, tıpkı pay senetleri üzere yatırım aracı olduğu sürece konut krizi dinmez.
- Konut krizinin devam etmesinin en ağır sonucu evsiz yaşlılar sorunu olacaktır.
- Ev sahipleri ve kiracılar ortasında yaşanan tansiyon halk sınıflarının birbirine kırdırılmasıdır.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ’ın kira artış oranlarına yüzde 25’lik hudut koyulmasına ait açıklamasıyla konut krizi boyut kazandı. Kira geliri sahibi bölümlerle kiracılar ortasında sonu çoğunlukla mahkemede biten tansiyonlar yaşanıyor. Pekala sorumluluk kimde? Konut sahibinde mi? Kiracıda mı? Bu yazıda bu soruyu cevaplayacağız. Bunu yaparken, çeşitli argümanlara karşılık vereceğiz.
İddia: Türkiye’de konut inşaatları durdu, piyasada konut kalmadı
Bu argümanın savunucularına nazaran Türkiye’de konut arzında son yıllarda yaşanan yavaşlama nedeniyle bir konut kıtlığı yaşanıyor. Kıtlığın yanına eşlik eden konut maliyetlerindeki artışla birlikte konut fiyatları yükseliyor. Bu argümanın sahipleri dayanaksız değil. Hakikaten de son 1-2 yıldır konut üretiminde yavaşlama yaşanıyor ve evet! Konut maliyetinde de artış var.
Fakat “konut kıtlığı vardır” demek gerçeği göstermiyor bize.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) yapı müsaade istatistikleri bilgileri bize yıllara nazaran kaç daireye ruhsat verildiğini gösteriyor. Buna nazaran 2002’den 2021’in sonuna kadar 13 milyon 222 bin yeni daireye yapı ruhsatı verilmiş. Tıpkı periyotta Türkiye nüfusu 65 milyondan 84 milyona çıkmış ve nüfusumuz 19 milyon artmış. Bu sayıya 7 milyonu bulduğu söylenen sığınmacıları da ekleyelim. 20 yıllık nüfus artışı 26 milyon eder.
Peki artan 26 milyonluk nüfusa 13 milyondan fazla daire yetmemiş mi? Bu hesaba nazaran yeni yapılan her meskene 2 kişi yerleşse bile bir çok konut boşta kalabiliyor. O halde “konut kıtlığı vardır” demek pek gerçek değil.
Denebilir ki, esasen evvelce konut kıtlığı yoktu, son yıllarda baş gösterdi. O halde bilgilerde son 3 yıla odaklanalım.
2019’un başından 2021’in sonuna kadar 1 milyon 594 bin yeni daireye yapı ruhsatı verilmiş. Birebir periyotta nüfus artışı da 1 milyon 525 bin. Yani son 3 yılda artan nüfustaki her 1 şahsa 1’er daire düşecek kadar yapı ruhsatı dağıtılmış. O halde hangi kıtlıktan bahsediyoruz.
Bu kıtlıktan bahsedenler inşaat lobisidir. Hakikaten son 1 yılda inşaatta yaşanan maliyet artışı son derece yüksek. TÜİK’in inşaat maliyet endeksi datalarına nazaran maliyetler nisan ayında evvelki yıla nazaran yüzde 101,6 oranında artmış görünüyor. Ama bu maliyet artışı fiyatlara motamot yansımış. Zira Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi bilgilerine nazaran birebir devirde yeni konutlar fiyat endeksi yüzde 102,2 oranında artmış. Maliyetler fiyata motamot yansıdığına nazaran karlılık oranları çabucak hemen tıpkı kalmış demektir.
Maliyet de fiyat da artmış, pekala satışlar düşmüş mü?
Öyle ya, fiyat bu kadar sert artıyorsa satışların düşmesi gerekir. O halde bilgilere bakalım; TÜİK’in konut satış istatistiklerine nazaran 2020’nin nisan ayında 42 bin 783 konut satılmış. Bu sayı 2021’in nisan ayında 95 bin 863’e yükselmiş. Bu yılın nisan ayında ise evvelki 2 yılı da geride bırakarak konut satışı 133 bin 58 olmuş. Yani artan fiyatlara karşın konut satışları evvelki yıla nazaran yüzde 38, 2 yıl öncesine nazaran yüzde 211 oranında artmış. Sonuç şu; konut piyasasında bir sakinlik yaşanmıyor. Artan maliyetler karşısında küçük ölçekli müteahhitler zorlanıyor olabilir lakin inşaat dalında çarklar dönüyor.
İstihdam bilgileri de dalın önemli bir sakinlik yaşamadığını gösteriyor. TÜİK’in bilgilerine nazaran 2019’un birinci çeyreğinde inşaat dalında 1 milyon 510 bin kişi istihdam ediliyormuş, bu yılın birinci çeyreğinde bu sayı 1 milyon 622 bin olarak açıklanmış. İşler çok parlak olmayabilir ancak “inşaatta çarklar durdu” demek de yanlış olur. Pekala bu curcuna nedir? İnşaat lobisi bu türlü bir algı yaratarak, hükümet teşvikleri koparmak, inşaat arzına sürat kazandırmak istiyor olabilir. Konut kıtlığı var diyenlerin niyetini okuyamam.
O halde halka yansıyan konut krizinin nedeni nedir?
Bu krizin temel nedeni, uygulanan para siyasetidir. TÜİK, evvelki gün finansal yatırım araçlarının mayıs ayındaki getiri oranlarını açıkladı. Yıllık yüzde 70 tüketici enflasyonunun yaşandığı mayısta, enflasyona karşı yatırımcısının alım gücünü artıran sırf külçe altın ve Amerikan doları oldu. Onlar da 1 yıllık getiri oranları. Son 6 aya baktığımızda enflasyona karşı alım gücünüzü koruyabildiğiniz tek bir finansal araç yok sistemimizde.
Faiz indirimlerinin başladığı Eylül ayında, bankacılık sisteminin toplam kredi alacağı 3,88 trilyon liraymış. 9 ay sonra yani bu yılın Haziran ayında bu meblağ 5,91 trilyon liraya yükselmiş. Yalnızca 9 ayda bankacılık sistemi aracılığıyla piyasaya 2 trilyon liraya yakın para enjekte edilmiş. Bu para piyasa sisteminin içinden geçip nereye akmış? Piyasaya para pompalanıyorsa, bu denli paranın sahibi alım gücünü nasıl koruyor?
Bir kısmı yatırıma dönüşmüş olmalı, bir kısmı dış ticaret açığı kanalıyla yurt dışına gitmiştir. Pekala ya geri kalan 1 trilyon lira? Altın, dolar, tahvil, bono, borsa? Bilgiler hiçbirinin enflasyon karşısında alım gücünü koruyamadığını ortaya koyuyor. Yanıt muhakkak, piyasaya enjekte edilen paranın değerli bir kısmı konut satışlarını finanse ediyor.
Akla, “bu faiz ortamında kim konut kredisi çekiyor da konut alıyor” üzere bir soru gelebilir. Ben, konut kredisiyle alınıyor demedim ki… Nisan ayında 133 bin 58 konut satışı gerçekleştiğini söylemiştim. Bu satışların 101 bin 28’i, peşin parayla gerçekleşmiş.
Yani, kirasını denkleştiremeyen milyonların ülkesinde, milyonerler peşin paraya alıyor konutları. Pekala neden? Konut fiyatlarındaki artıştan rant elde edebilmek için. Sizce bu bireyler, günü geldiğinde süratlice nakde dönüştürmek istedikleri konutlarda, 5-10 bin TL’lik kira geliri için, meskenlerini kiralamaya yeltenir mi?
Cevap aşikâr. Datalar de ortada. Türkiye’nin çok sayıda boş konutu var. Mevcut para siyasetinde ısrar edilirse, yeni konutların hepsi, konut yatırımcıları için yapılacak. Konut arzı, tıpkı pay senetleri üzere bedel görecek. Bu para siyasetinin en ağır sonucu, evsiz yaşlılar olacak.
